「不動産売却 動画」の記事一覧（42件）
【動画】価格変更はどのように行えばよいの？
カテゴリ：不動産売却 動画 / 投稿日付：2024/11/02 14:20
しっかりと営業活動を行ったうえでお問い合わせやご案内の件数が少なければ価格を下げるという判断になりますので、むやみに価格を下げるということをしないように気を付けていただきたいです。
一般的に営業活動はどれぐらいで一通りのことができるのですか？
おおむね1ヶ月です。ポータルサイトに掲載し、不動産を探している方に直接アピールしたり、レインズという不動産会社が見れるサイトへ掲載し、他の不動産会社を通じて探している方にもご紹介されます。もちろん自社にご登録いただいているお客様へもご紹介しますし、チラシでの広告活動をする会社もあります。それらが一定範囲まで告知できるのに1ヶ月くらいです。
値下げをする場合はどれくらい下げるのですか？
例えば2000万円の査定価格に対して、2280万円で売却をスタートした場合、1か月間売却活動をした結果、ご案内の数など買主候補の引き合いが想定より少なければ、おおむね5％の100万円値下げすることを提案します。
結構大きく値下げするのですね。
確かに、大きく下げることになりますが、最終的に価格交渉が入ることも多いので、その幅よりも大きく下げないとインパクトが弱く、例えば50万円の値下げ例は引き合いにあまり変化がありません。
改善されなければ意味がないですよね。
そうなんです。そのあとにさらに50万円下げて合計100万円の値下げをしたことになっても、市場の中では2230万円の物件が2180万円になったと認識されますので、効果が薄いです。
なるほど。だから最初から5％の提案なんですね。
もちろんできるだけ高く売却できるようにすすめているのですが、そのために大きく値下げをするのです。
1ヶ月で5％下げて、そのあとも売れなかった場合はさらに値下げするんですか？
そのようにご提案することが多いです。その時期になると元々の査定金額を忘れてしまいがちなのですが、査定金額ぐらいまで下げることを提案します。
今お伝えしたことは一例にすぎません。もちろん売主様のご都合もそれぞれありますので、柔軟に対応させていただきますが、１つご注意していただきたいことがあります。
どういったことですか？
売却の担当者は無意味に値下げを提案しているわけではありません。安く売ろうとしているのではないかと思われがちでお気持ちは分かりますが、ご売却を担当している不動産会社はできるだけ高く売却できるように努力し、それでもご売却ができなかった場合に値下げの提案をさせていただいているのです。
高く売れたほうが仲介手数料も入りますよね。
確かにそうかもしれませんが、一番はご売却を任せていただいたという責任があります。
お話をまとめますと、査定金額に対して、10％上乗せした場合、値下げのタイミングとしては1か月ごとに提案させていただき、おおむね5％程が目安ということ。できるだけ高値でご売却するために努力した上でのご提案ということです。
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FAX：0573-26-3470
営業時間：9:00～17:30 定休日：日曜日、水曜日
カテゴリ：不動産売却 動画 / 投稿日付：2024/11/02 14:20
売却中物件の価格変更について解説しています。
※0:25 音量注意
売却中の物件価格を変更するときに気を付けておくことはありますか？
まずは依頼されている不動産会社がしっかりと営業活動をされているのか確認する必要があります。※0:25 音量注意
売却中の物件価格を変更するときに気を付けておくことはありますか？
しっかりと営業活動を行ったうえでお問い合わせやご案内の件数が少なければ価格を下げるという判断になりますので、むやみに価格を下げるということをしないように気を付けていただきたいです。
一般的に営業活動はどれぐらいで一通りのことができるのですか？
おおむね1ヶ月です。ポータルサイトに掲載し、不動産を探している方に直接アピールしたり、レインズという不動産会社が見れるサイトへ掲載し、他の不動産会社を通じて探している方にもご紹介されます。もちろん自社にご登録いただいているお客様へもご紹介しますし、チラシでの広告活動をする会社もあります。それらが一定範囲まで告知できるのに1ヶ月くらいです。
値下げをする場合はどれくらい下げるのですか？
例えば2000万円の査定価格に対して、2280万円で売却をスタートした場合、1か月間売却活動をした結果、ご案内の数など買主候補の引き合いが想定より少なければ、おおむね5％の100万円値下げすることを提案します。
結構大きく値下げするのですね。
確かに、大きく下げることになりますが、最終的に価格交渉が入ることも多いので、その幅よりも大きく下げないとインパクトが弱く、例えば50万円の値下げ例は引き合いにあまり変化がありません。
改善されなければ意味がないですよね。
そうなんです。そのあとにさらに50万円下げて合計100万円の値下げをしたことになっても、市場の中では2230万円の物件が2180万円になったと認識されますので、効果が薄いです。
なるほど。だから最初から5％の提案なんですね。
もちろんできるだけ高く売却できるようにすすめているのですが、そのために大きく値下げをするのです。
1ヶ月で5％下げて、そのあとも売れなかった場合はさらに値下げするんですか？
そのようにご提案することが多いです。その時期になると元々の査定金額を忘れてしまいがちなのですが、査定金額ぐらいまで下げることを提案します。
今お伝えしたことは一例にすぎません。もちろん売主様のご都合もそれぞれありますので、柔軟に対応させていただきますが、１つご注意していただきたいことがあります。
どういったことですか？
売却の担当者は無意味に値下げを提案しているわけではありません。安く売ろうとしているのではないかと思われがちでお気持ちは分かりますが、ご売却を担当している不動産会社はできるだけ高く売却できるように努力し、それでもご売却ができなかった場合に値下げの提案をさせていただいているのです。
高く売れたほうが仲介手数料も入りますよね。
確かにそうかもしれませんが、一番はご売却を任せていただいたという責任があります。
お話をまとめますと、査定金額に対して、10％上乗せした場合、値下げのタイミングとしては1か月ごとに提案させていただき、おおむね5％程が目安ということ。できるだけ高値でご売却するために努力した上でのご提案ということです。
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【動画】査定額と売出価格はどう違うの？
カテゴリ：不動産売却 動画 / 投稿日付：2024/10/19 10:58
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カテゴリ：不動産売却 動画 / 投稿日付：2024/10/19 10:58
査定価格と売出価格について解説しています。
自宅の査定を依頼したら「査定価格」を提示されたのですが、この金額で売り出ししないといけないのですか？
いいえ、「査定価格」とは「売出価格」を決めるにあたって不動産会社がアドバイスする価格なので、必ずしも査定価格で売り出す必要はありません。
「査定価格」と「売出価格」の違いは何ですか？
「査定価格」とは、営業担当者が物件を評価し、周辺の相場などをもとに適正と思われる価格を算出した価格です。
次に「売出価格」は不動産会社が出した査定価格を基に、売主様の希望やご売却の理由、同一マンション内また同一エリア内の売出状況を見て相談をして決める価格になります。
なるほど、高く売るためには高めの「売出価格」を希望すればいいんですね。
いいえ、査定価格を大きく上回る「売出価格」で売りに出されると、売れるまでに長い期間を要し、結局査定金額を下回る額でしか売れなかったというケースもあるので、売却のご事情を踏まえて「売出価格」を決定していただくのが良いかと思います。
売却理由によって「売出価格」も変わってくるのですね。どのようなパターンがあるのですか？
例えば時間的余裕がある場合、購入希望者をゆっくり待つ余裕がありますので、ご自身が希望する「売却希望価格」を「売出価格」としてそのまま設定し、その価格で購入してくれる買主を待つこともできます。極論を言えば、査定価格が4,000万円だったとしても、売出価格を5,000万円に設定することも可能です。ただ査定価格は、不動産会社が持つ独自のデータを踏まえ、プロの目で判断・分析して算出している価格となりますので、「査定価格」からあまりにもかけ離れた「売出価格」となってしまうと、先程もお伝えしたように最終的に査定金額を下回る額でしか売れないというケースも考えられます。そのため時間的余裕がある場合でも「査定価格」をベースに不動産会社のアドバイスも踏まえた「売出価格」を設定することがおすすめです。
逆に時間に余裕がない場合はどうすればよいですか？
たとえば相続税の納付期限が決まっている場合や、住まいの買い換えで購入する物件が先に決まっている場合などは売却期間に余裕がないため早期に不動産を売却して現金化しなればなりません。そのため不動産仲介会社が提示した「査定価格」を「売出価格」として設定し、売却不動産への問合せ状況やご内覧いただいた購入検討者の状況を見ながら、段階的に売り出し価格を下げていくことで、売却期限までに間に合わせることができます。
どちらも営業担当者とよく相談することが大切なのですね。
はい、売却理由は人によって様々で、その理由に合わせて「売出価格」を設定することが大切です。不動産の市場相場からかけ離れた売出価格に設定してしまうことで、取引が成立するまでに時間がかかり、売却スケジュールが遅れてしまうことや、希望売却価格を大幅に下回った価格での売却になってしまうことは避けなければなりません。そのためにも適正な売却査定価格が提案できる不動産仲介会社選びが重要です。
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東濃エリアに強く、不動産売買経験の豊富なスタッフが在籍しております。
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【動画】住宅ローンの支払いに困ったときは？
カテゴリ：不動産売却 動画 / 投稿日付：2024/10/08 14:40
では住宅ローンが支払えない場合にやらなければならないことはありますか？
まずは借り入れをしている金融機関に相談することをお勧めします。金融機関は返済が困難になった場合、支払い猶予などをしてくれる場合があります。その他無駄な出費を減らすことや、家族の協力を得て収入を確保することも大事なことかと思います。
その他にありますか？
公的な機関や税理士、会計士など専門家に相談することも1つの手段です。様々な国や地方自治体の支援サービスを教えてもらえる場合もあります。
わかりました。逆にやってはいけないことはありますか？
一番やってはいけないことは放置することです。意外と多くの方が支払えなくなるとそのまま放置するケースがあります。
放置してしまうと良くないのですか？
良くないです。優遇金利の停止はもちろん最悪の場合、不動産を競売にかけられてしまう場合もあります。そのときは住んでいる家から引っ越しをしなければなりません。住む家が無くなってしまいます。
その他に何かありますか？
他には借金を借金で返すことや、ハイリスクな投資、ギャンブルにお金をつぎ込むこと、副業など無理なバイトをされることもお勧めしません。体は大切な資本です。
分かりました。住宅ローンが支払えなくなった場合には放置せずに相談をしていこうと思います。
はい。その方が良いと思います。
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カテゴリ：不動産売却 動画 / 投稿日付：2024/10/08 14:40
ローン返済困難について解説しています。
住宅ローンが支払えないことは多いのですか？
新型コロナウイルスの感染拡大により、返済が困難な方が増えています。コロナ禍に関係なく住宅ローンの破綻率は毎年2％と言われており、これは50人に1人が返済が困難になるとされています。最近ではコロナ禍により例年以上に支払いが難しくなっている方が多くいると言われています。住宅ローンが支払えないことは多いのですか？
では住宅ローンが支払えない場合にやらなければならないことはありますか？
まずは借り入れをしている金融機関に相談することをお勧めします。金融機関は返済が困難になった場合、支払い猶予などをしてくれる場合があります。その他無駄な出費を減らすことや、家族の協力を得て収入を確保することも大事なことかと思います。
その他にありますか？
公的な機関や税理士、会計士など専門家に相談することも1つの手段です。様々な国や地方自治体の支援サービスを教えてもらえる場合もあります。
わかりました。逆にやってはいけないことはありますか？
一番やってはいけないことは放置することです。意外と多くの方が支払えなくなるとそのまま放置するケースがあります。
放置してしまうと良くないのですか？
良くないです。優遇金利の停止はもちろん最悪の場合、不動産を競売にかけられてしまう場合もあります。そのときは住んでいる家から引っ越しをしなければなりません。住む家が無くなってしまいます。
その他に何かありますか？
他には借金を借金で返すことや、ハイリスクな投資、ギャンブルにお金をつぎ込むこと、副業など無理なバイトをされることもお勧めしません。体は大切な資本です。
分かりました。住宅ローンが支払えなくなった場合には放置せずに相談をしていこうと思います。
はい。その方が良いと思います。
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【動画】ローン特約の白紙解約ってなに？
カテゴリ：不動産売却 動画 / 投稿日付：2024/10/01 14:38
そうなんですね。白紙解約とはどんなものですか？
契約を無かったことにすることです。ですから手付金の受理や残代金の一部について支払いがあった場合でも、売主は買主に対して受け取った手付金や代金を返還しなければなりません。
白紙解約になった場合、販売契約自体が無かったことになるのでしょうか？
ローン特約には2種類あります。1つ目は解除権条件型です。買主がローン不成立の場合、自動的に契約が解除になる場合です。2つ目は解除権留保型です。期限までにローンが不成立になった場合、契約を解除するかどうか、買主が決定する場合です。
ローンが不成立になった場合、多くの買主は他の金融機関にローンが組めるかどうかを相談しますので、ローン特約というと解除権留保型が多いかと思います。解除権留保型の場合、解除期日までであれば売主に解除の意思表示をして契約を解除することができます。しかし、解除期日が過ぎてしまうとローン特約による解除ができなくなりますので、注意してください。
なるほど、実際にローン特約による解除はよくあるのでしょうか？
頻度は多くないですがたまにあります。
それはどんなケースが多いのでしょうか？
過去にあった例として、ローン審査の途中で転職をされたり、内容に不備があったりした場合にローンの借入金額の減額や不成立により白紙解約になったケースがありました。
できれば成立した契約を成就させたいのですが、売主は何かできることはありますか？
売買契約締結前に、買主はローンの事前審査を受けますので、必ずしも融資の不成立が多いわけではありませんが、もしローンの減額や不成立になった場合では買主が他の金融機関でローンを組めるかどうか、探す時間が必要ですので、売主に時間的余裕がある場合であれば少し待っていただくのも1つの方法です。
分かりました。ちなみに買主がローン特約による解除を主張していたが、主張が認められない場合がありますか？
過去の裁判に買主がローンを成立させる努力を怠ったがためにローン不成立になった場合、ローン特約が認められなかったケースはあります。ローン特約は審査を進めていたが融資が不成立だった場合に認められるものです。
たしかに白紙解約になった場合、売主側も引渡の準備をしますので、ローン特約の利用には一定の制約が必要かもしれません。
ローン特約の他に手付解除もありますが、何か違うのでしょうか？
手付解除では買主は手付金を放棄、売主は手付金を倍返しすることにより解除する点が違います。また、手付解除は不動産会社へ支払う仲介手数料は返金されません。その点も大きく違います。
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ローン特約について解説しています。
自宅を売却するときに、契約書にローン特約が記載されていました。これはどのような特約なのでしょうか？
ローン特約とは文字通り、ローンに関する特約です。多くの不動産購入者は現金のみで不動産を購入することは無く、ローンなどを組んで購入するケースが多いため、融資承認が下りなかった場合、契約を白紙に戻すことができる特約です。自宅を売却するときに、契約書にローン特約が記載されていました。これはどのような特約なのでしょうか？
そうなんですね。白紙解約とはどんなものですか？
契約を無かったことにすることです。ですから手付金の受理や残代金の一部について支払いがあった場合でも、売主は買主に対して受け取った手付金や代金を返還しなければなりません。
白紙解約になった場合、販売契約自体が無かったことになるのでしょうか？
ローン特約には2種類あります。1つ目は解除権条件型です。買主がローン不成立の場合、自動的に契約が解除になる場合です。2つ目は解除権留保型です。期限までにローンが不成立になった場合、契約を解除するかどうか、買主が決定する場合です。
ローンが不成立になった場合、多くの買主は他の金融機関にローンが組めるかどうかを相談しますので、ローン特約というと解除権留保型が多いかと思います。解除権留保型の場合、解除期日までであれば売主に解除の意思表示をして契約を解除することができます。しかし、解除期日が過ぎてしまうとローン特約による解除ができなくなりますので、注意してください。
なるほど、実際にローン特約による解除はよくあるのでしょうか？
頻度は多くないですがたまにあります。
それはどんなケースが多いのでしょうか？
過去にあった例として、ローン審査の途中で転職をされたり、内容に不備があったりした場合にローンの借入金額の減額や不成立により白紙解約になったケースがありました。
できれば成立した契約を成就させたいのですが、売主は何かできることはありますか？
売買契約締結前に、買主はローンの事前審査を受けますので、必ずしも融資の不成立が多いわけではありませんが、もしローンの減額や不成立になった場合では買主が他の金融機関でローンを組めるかどうか、探す時間が必要ですので、売主に時間的余裕がある場合であれば少し待っていただくのも1つの方法です。
分かりました。ちなみに買主がローン特約による解除を主張していたが、主張が認められない場合がありますか？
過去の裁判に買主がローンを成立させる努力を怠ったがためにローン不成立になった場合、ローン特約が認められなかったケースはあります。ローン特約は審査を進めていたが融資が不成立だった場合に認められるものです。
たしかに白紙解約になった場合、売主側も引渡の準備をしますので、ローン特約の利用には一定の制約が必要かもしれません。
ローン特約の他に手付解除もありますが、何か違うのでしょうか？
手付解除では買主は手付金を放棄、売主は手付金を倍返しすることにより解除する点が違います。また、手付解除は不動産会社へ支払う仲介手数料は返金されません。その点も大きく違います。
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【動画】融資承認取得期日ってなんですか？
カテゴリ：不動産売却 動画 / 投稿日付：2024/09/28 10:26
ちなみに買主様は住宅ローンの事前審査はされていましたか？
事前審査ですか？これから住宅ローンの申込をされると聞いていましたが...事前審査については分からないです。
そうですか。住宅ローンの事前審査は絶対にしておかないといけないわけではありませんが、これからされる住宅ローンの本申込の手続きについては売主様にも影響があることなので把握しておいた方が良いかと思います。
具体的には何を注意しておけば良いでしょうか？
契約書や重要事項説明書に買主様が利用する予定の銀行やローン金額の他、融資承認取得期日、融資利用の特約に基づく契約解除期日と記載されているところがあるかと思います。
その内容を分かりやすくお伝えすると、融資承認取得期日に記載されている日までに記載されている銀行で、記載されている金額以内のローン申し込みについて。融資の承認をもらう必要があり、もし申し込みをしていながらも否認された場合は契約解除期日までであれば契約自体を白紙解約、つまり無かったことにできるという内容です。
期日までに申し込みをしていなかった場合はどうなるのですか？
期日を過ぎて申し込みをして融資の承認を得られれば良いのですが、もし否認されてしまった場合には契約解除となることもあります。
解除になってしまうとどうなるのですか？
白紙解除、違約解除どちらの場合でも買主様を新たに探す必要があります。
白紙解除の場合、手付金や仲介手数料のお金が元の支払い主に戻ります。
違約解除の場合、契約書に定められた違約金を売主様が受領することになります。
そうなると引っ越しの準備のスケジュールも変わってきますよね。
そうなんです。最悪のケースもあり得ることをご理解しつつ、ご準備は進めていただければと思います。そういったケースを防ぐために事前審査をやっていただくこともあります。
事前審査では買主様のお仕事や収入、その他の借り入れ状況についてを中心に審査を行います。仮審査とも言ったりしますが、それで承認を得られれば本審査で否認される可能性は大きく下がります。
今回は融資承認取得期日までに手続きを進めているかを確認した方が良いですね。
そうですね。その手続きが滞りなく行われるようにサポートするのが不動産仲介会社の役割でもありますので、大丈夫かと思いますが、念のためご注意いただければと思います。
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融資承認取得期日について解説しています。
売買契約後、引渡し決済に向けて準備を進めていこうと思っています。
そうですね。引っ越し準備などまだまだこれからやっていただくこともたくさんあります。売買契約後、引渡し決済に向けて準備を進めていこうと思っています。
ちなみに買主様は住宅ローンの事前審査はされていましたか？
事前審査ですか？これから住宅ローンの申込をされると聞いていましたが...事前審査については分からないです。
そうですか。住宅ローンの事前審査は絶対にしておかないといけないわけではありませんが、これからされる住宅ローンの本申込の手続きについては売主様にも影響があることなので把握しておいた方が良いかと思います。
具体的には何を注意しておけば良いでしょうか？
契約書や重要事項説明書に買主様が利用する予定の銀行やローン金額の他、融資承認取得期日、融資利用の特約に基づく契約解除期日と記載されているところがあるかと思います。
その内容を分かりやすくお伝えすると、融資承認取得期日に記載されている日までに記載されている銀行で、記載されている金額以内のローン申し込みについて。融資の承認をもらう必要があり、もし申し込みをしていながらも否認された場合は契約解除期日までであれば契約自体を白紙解約、つまり無かったことにできるという内容です。
期日までに申し込みをしていなかった場合はどうなるのですか？
期日を過ぎて申し込みをして融資の承認を得られれば良いのですが、もし否認されてしまった場合には契約解除となることもあります。
解除になってしまうとどうなるのですか？
白紙解除、違約解除どちらの場合でも買主様を新たに探す必要があります。
白紙解除の場合、手付金や仲介手数料のお金が元の支払い主に戻ります。
違約解除の場合、契約書に定められた違約金を売主様が受領することになります。
そうなると引っ越しの準備のスケジュールも変わってきますよね。
そうなんです。最悪のケースもあり得ることをご理解しつつ、ご準備は進めていただければと思います。そういったケースを防ぐために事前審査をやっていただくこともあります。
事前審査では買主様のお仕事や収入、その他の借り入れ状況についてを中心に審査を行います。仮審査とも言ったりしますが、それで承認を得られれば本審査で否認される可能性は大きく下がります。
今回は融資承認取得期日までに手続きを進めているかを確認した方が良いですね。
そうですね。その手続きが滞りなく行われるようにサポートするのが不動産仲介会社の役割でもありますので、大丈夫かと思いますが、念のためご注意いただければと思います。
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【動画】抵当権抹消ってなんですか？
カテゴリ：不動産売却 動画 / 投稿日付：2024/09/24 00:00
そうなんですね。その場合、現在支払っているローンはどのように返済していくのでしょうか？
その場合、現在お持ちの不動産には銀行からの抵当権が付いていますので、借りたローンを返済して、抵当権を抹消していく必要があります。所有している不動産を売却した資金でご返済または手持ちの資金から返済のどちらでもかまいません。
抵当権とは何ですか？不動産を購入するときに銀行から融資を受けたのですが。
銀行は融資をする際、不動産を担保とします。万が一借り入れされた方がローンの返済ができない場合、担保にした不動産を競売にかけ売却して債権を回収するためです。抵当権を設定した場合、銀行などの抵当権者は他の無担保債権者に優先して債権の回収ができるそのような権利のことを抵当権と言います。
たしかに融資を受けたときに自分の不動産にも抵当権設定で銀行の名前が記載されていました。
多くの金融機関は融資をする際に抵当権の設定を求めます。
では、この抵当権を外さないといけないですよね。
はい。誰も前の所有者が借りた抵当権付きの物件は買わないですよね。ですから不動産を売却する際、次の購入者に引き渡しをする前に、抵当権を抹消しなければならないのです。また、新たに不動産を購入する方に対して、銀行などの金融機関は前所有者の抵当権を外すことを条件に融資をしています。
抵当権はどうすれば外せるのでしょうか？
ローンの残債を一括して繰り上げ返済することによって銀行は抵当権を外します。借り入れをされている方が残債を一括返済した際に銀行は抵当権抹消書類を借入者に渡します。抵当権の抹消手続きは司法書士に依頼することが多いため、あまり馴染みが無いかもしれません。
分かりました。プロの司法書士に依頼したいと思うのですが、抵当権を抹消するときに必要な書類はありますか？
全部で6つあります。1つ目は登記済証または登記識別情報です。2つ目は登記原因証明情報です。3つ目は委任状です。4つ目は金融機関の資格証明書です。5つ目は抵当権抹消登記申請書です。最後の6つ目は登記事項証明書の6つとなります。書類は銀行や法務局で手に入ります。不動産仲介の担当者がいらっしゃればご相談いただいたほうがよろしいです。
ちなみに抵当権抹消の費用はどのくらいですか？
印紙代や司法書士への金額も含めると15,000円から20,000円が相場になります。
抵当権の抹消手続きは自分でもできるのでしょうか？
できますが、不動産売却に伴う抵当権の抹消については購入者の登記も関わってくるので、安心、安全そしてスピーディーな取引を行うためにもできる限りプロの司法書士に依頼することをお勧めします。
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カテゴリ：不動産売却 動画 / 投稿日付：2024/09/24 00:00
抵当権の抹消について解説しています。
所有している不動産を売却したいのですが、まだ銀行からの借り入れが残っています。このような不動産でも売れるのでしょうか？
はい、問題ありません。現在ローンを払っていながらでも売却はできます。所有している不動産を売却したいのですが、まだ銀行からの借り入れが残っています。このような不動産でも売れるのでしょうか？
そうなんですね。その場合、現在支払っているローンはどのように返済していくのでしょうか？
その場合、現在お持ちの不動産には銀行からの抵当権が付いていますので、借りたローンを返済して、抵当権を抹消していく必要があります。所有している不動産を売却した資金でご返済または手持ちの資金から返済のどちらでもかまいません。
抵当権とは何ですか？不動産を購入するときに銀行から融資を受けたのですが。
銀行は融資をする際、不動産を担保とします。万が一借り入れされた方がローンの返済ができない場合、担保にした不動産を競売にかけ売却して債権を回収するためです。抵当権を設定した場合、銀行などの抵当権者は他の無担保債権者に優先して債権の回収ができるそのような権利のことを抵当権と言います。
たしかに融資を受けたときに自分の不動産にも抵当権設定で銀行の名前が記載されていました。
多くの金融機関は融資をする際に抵当権の設定を求めます。
では、この抵当権を外さないといけないですよね。
はい。誰も前の所有者が借りた抵当権付きの物件は買わないですよね。ですから不動産を売却する際、次の購入者に引き渡しをする前に、抵当権を抹消しなければならないのです。また、新たに不動産を購入する方に対して、銀行などの金融機関は前所有者の抵当権を外すことを条件に融資をしています。
抵当権はどうすれば外せるのでしょうか？
ローンの残債を一括して繰り上げ返済することによって銀行は抵当権を外します。借り入れをされている方が残債を一括返済した際に銀行は抵当権抹消書類を借入者に渡します。抵当権の抹消手続きは司法書士に依頼することが多いため、あまり馴染みが無いかもしれません。
分かりました。プロの司法書士に依頼したいと思うのですが、抵当権を抹消するときに必要な書類はありますか？
全部で6つあります。1つ目は登記済証または登記識別情報です。2つ目は登記原因証明情報です。3つ目は委任状です。4つ目は金融機関の資格証明書です。5つ目は抵当権抹消登記申請書です。最後の6つ目は登記事項証明書の6つとなります。書類は銀行や法務局で手に入ります。不動産仲介の担当者がいらっしゃればご相談いただいたほうがよろしいです。
ちなみに抵当権抹消の費用はどのくらいですか？
印紙代や司法書士への金額も含めると15,000円から20,000円が相場になります。
抵当権の抹消手続きは自分でもできるのでしょうか？
できますが、不動産売却に伴う抵当権の抹消については購入者の登記も関わってくるので、安心、安全そしてスピーディーな取引を行うためにもできる限りプロの司法書士に依頼することをお勧めします。
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【動画】契約と決済ってどう違うの？
カテゴリ：不動産売却 動画 / 投稿日付：2024/09/21 09:00
契約と引渡しが同時にできないのはどんなケースですか？
例えば融資を利用する場合や、居住中での売却、更地や測量してからの引渡しの場合などがあります。
融資を利用する場合、申し込みには契約書等が必要となります。居住中の場合や借り換えの場合、売却の契約の後に引っ越すことになります。更地渡しですと、解体作業や建物滅失登記が必要となります。
確かにそうですね。
金額はもちろん、残代金の支払いや引き渡しの期日、引渡しなどの条件など特約条項を記した契約書を作成し、署名捺印することで売買契約を締結します。
決済ではどのようなことを行うのですか？
残代金の支払い、所有権移転登記です。通常買主様が融資を受けられる金融機関で行うのが一般的です。買主様と売主様、不動産業者だけでなく司法書士が立ち会います。売主様から所有権移転登記に必要な書類や本人確認を司法書士が行い、問題なければ融資の実行を行います。登記に関する書類への記入以外に買主様は残代金や各清算金、仲介手数料や登記、火災保険に関する支払いの伝票の記載、売主様は買主様からいただく各代金の振込伝票、各領収書への記入金額などを行います。
いろいろありますね。
それらの手続きが終われば鍵の引渡しを行います。引き渡した鍵の本数、境界確認書や合意書などの書類の内容、引渡日を記載した引渡完了確認書を作成し、署名捺印を頂きます。
それでやっと終了ですか？
売主様が住宅ローンを利用していた場合には抵当権の抹消が必要となります。売主様は仲介担当者、司法書士と一緒に利用していた住宅ローンの銀行に行き、一括返済の手続きと抵当権抹消書類を取得します。売主様はここで手続き完了ですが、司法書士はここから法務局へ行き、抵当権の抹消、所有権の移転、新たな抵当権の設定の登記申請を行います。
決済はそんなに多くの事をするのですか？大変ですね。
抵当権の抹消書類は事前に手続きが必要ですし、印鑑証明書や住民票、戸籍の附票などの必要書類もあります。諸費用を含めトータルで必要な金額の明細も分からないですよね。仲介の担当者は日々これらの業務を行っています。仲介手数料にはこれらの手続きを安全にスムーズに進めるための費用でもあります。
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カテゴリ：不動産売却 動画 / 投稿日付：2024/09/21 09:00
契約と決済の違いについて解説しています。
不動産の取引は契約と決済があると思いますが、仮契約と本契約みたいなものですか？
いいえ、そうではありません。あくまで不動産売買契約を締結したときが契約となります。ただ、不動産の取引では契約と同時に物件を引き渡すことができないケースが多く、それを決済の際に行うことが一般的です。不動産の取引は契約と決済があると思いますが、仮契約と本契約みたいなものですか？
契約と引渡しが同時にできないのはどんなケースですか？
例えば融資を利用する場合や、居住中での売却、更地や測量してからの引渡しの場合などがあります。
融資を利用する場合、申し込みには契約書等が必要となります。居住中の場合や借り換えの場合、売却の契約の後に引っ越すことになります。更地渡しですと、解体作業や建物滅失登記が必要となります。
確かにそうですね。
金額はもちろん、残代金の支払いや引き渡しの期日、引渡しなどの条件など特約条項を記した契約書を作成し、署名捺印することで売買契約を締結します。
決済ではどのようなことを行うのですか？
残代金の支払い、所有権移転登記です。通常買主様が融資を受けられる金融機関で行うのが一般的です。買主様と売主様、不動産業者だけでなく司法書士が立ち会います。売主様から所有権移転登記に必要な書類や本人確認を司法書士が行い、問題なければ融資の実行を行います。登記に関する書類への記入以外に買主様は残代金や各清算金、仲介手数料や登記、火災保険に関する支払いの伝票の記載、売主様は買主様からいただく各代金の振込伝票、各領収書への記入金額などを行います。
いろいろありますね。
それらの手続きが終われば鍵の引渡しを行います。引き渡した鍵の本数、境界確認書や合意書などの書類の内容、引渡日を記載した引渡完了確認書を作成し、署名捺印を頂きます。
それでやっと終了ですか？
売主様が住宅ローンを利用していた場合には抵当権の抹消が必要となります。売主様は仲介担当者、司法書士と一緒に利用していた住宅ローンの銀行に行き、一括返済の手続きと抵当権抹消書類を取得します。売主様はここで手続き完了ですが、司法書士はここから法務局へ行き、抵当権の抹消、所有権の移転、新たな抵当権の設定の登記申請を行います。
決済はそんなに多くの事をするのですか？大変ですね。
抵当権の抹消書類は事前に手続きが必要ですし、印鑑証明書や住民票、戸籍の附票などの必要書類もあります。諸費用を含めトータルで必要な金額の明細も分からないですよね。仲介の担当者は日々これらの業務を行っています。仲介手数料にはこれらの手続きを安全にスムーズに進めるための費用でもあります。
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【動画】不動産売却はどのように進めていくの？
カテゴリ：不動産売却 動画 / 投稿日付：2024/09/17 10:53
査定額を出していただくのは次のステップになるのですか？
近年では一括査定サイトをご利用される方が多く、最初のご相談と査定額のご提案が同じタイミングになることも増えておりますが、ご相談いただいた後に査定させていただくことになります。
査定額はどれくらいで分かるのですか？
早ければご依頼いただいた当日にもお伝えすることができます。よく質問をいただくのですが、査定額と実際の売り出し金額は別物になります。売り出し金額はこちらから提案させていただくこともありますが、最終的に決めていただくのは売主様になります。
売出金額が決まったら販売スタートになるのですか？
金額ももちろん大事ですが、ご事情に伴うスケジュールなども考慮して売却を開始します。その際に媒介契約書という契約書を締結させていただきます。
売却活動が始まったら何かすることはありますか？
ご購入を検討されるお客様も家にいらっしゃいますので、現在お住まい中でしたらお部屋の掃除をしていただきたいです。また、検討される方は土日に限らず平日にもいらっしゃることがございますので、可能な限りご協力いただければと思います。
どのような販売活動をされるのですか？
不動産ポータルサイトと呼ばれる物件探しをされる方がご利用になるサイトに登録したり、レインズと呼ばれる不動産会社が見ることのできるサイトに登録するなど広く広告をさせていただくことが一般的です。
また、オープンハウスを開催し、ご検討されている方に直接ご来場いただくこともあります。ご事情によってはあまり広告を出してほしくないという場合にはご相談をいただければと思います。
結構多くの方が見に来られるのですか？
一概には何とも言えないです。競合となる近隣の物件、価格、市場の動向などによって異なります。万一見学希望者が少なかった場合は、金額の見直しをご相談させていただくこともあります。これは安易に安くするというわけではなく、できるだけ高くかつ早期に売るためだと思っていただければと思います。
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カテゴリ：不動産売却 動画 / 投稿日付：2024/09/17 10:53
売却の流れについて解説しています。
自宅を売却しようと考えているのですが、どのように進めれば良いですか？
売約の事情やスケジュールによって売却の進め方が変わってくることもありますので、まずは不動産会社にご相談下さい。住宅ローンの残りがあるのか、諸費用としてどのくらいかかるか、その他にもその方に合ったサービスのご提案をさせていただきます。自宅を売却しようと考えているのですが、どのように進めれば良いですか？
査定額を出していただくのは次のステップになるのですか？
近年では一括査定サイトをご利用される方が多く、最初のご相談と査定額のご提案が同じタイミングになることも増えておりますが、ご相談いただいた後に査定させていただくことになります。
査定額はどれくらいで分かるのですか？
早ければご依頼いただいた当日にもお伝えすることができます。よく質問をいただくのですが、査定額と実際の売り出し金額は別物になります。売り出し金額はこちらから提案させていただくこともありますが、最終的に決めていただくのは売主様になります。
売出金額が決まったら販売スタートになるのですか？
金額ももちろん大事ですが、ご事情に伴うスケジュールなども考慮して売却を開始します。その際に媒介契約書という契約書を締結させていただきます。
売却活動が始まったら何かすることはありますか？
ご購入を検討されるお客様も家にいらっしゃいますので、現在お住まい中でしたらお部屋の掃除をしていただきたいです。また、検討される方は土日に限らず平日にもいらっしゃることがございますので、可能な限りご協力いただければと思います。
どのような販売活動をされるのですか？
不動産ポータルサイトと呼ばれる物件探しをされる方がご利用になるサイトに登録したり、レインズと呼ばれる不動産会社が見ることのできるサイトに登録するなど広く広告をさせていただくことが一般的です。
また、オープンハウスを開催し、ご検討されている方に直接ご来場いただくこともあります。ご事情によってはあまり広告を出してほしくないという場合にはご相談をいただければと思います。
結構多くの方が見に来られるのですか？
一概には何とも言えないです。競合となる近隣の物件、価格、市場の動向などによって異なります。万一見学希望者が少なかった場合は、金額の見直しをご相談させていただくこともあります。これは安易に安くするというわけではなく、できるだけ高くかつ早期に売るためだと思っていただければと思います。
購入希望者が現れたらどうすれば良いですか？
その際は、購入申込書という書類を提示させていただきます。売買金額や手付の金額、引渡時期などをご確認いただき、双方で合意に至ったら売買契約へと進みます。
契約が済めば一段落ですかね？
いえ、ここからが大事なところです。引渡日までにお引越しを完了させるのと、引渡し決済のご準備もあります。
買主様が住宅ローンを利用される場合、銀行からローンの承認を得られない場合は白紙解約となってしまうこともあります。また、引渡しの後も契約不適合責任という責任が一定期間残ります。
それはまだまだ安心できないですね。
最後までしっかりサポートさせていただくのが私たちの役目ですので、ご安心ください。
その際は、購入申込書という書類を提示させていただきます。売買金額や手付の金額、引渡時期などをご確認いただき、双方で合意に至ったら売買契約へと進みます。
契約が済めば一段落ですかね？
いえ、ここからが大事なところです。引渡日までにお引越しを完了させるのと、引渡し決済のご準備もあります。
買主様が住宅ローンを利用される場合、銀行からローンの承認を得られない場合は白紙解約となってしまうこともあります。また、引渡しの後も契約不適合責任という責任が一定期間残ります。
それはまだまだ安心できないですね。
最後までしっかりサポートさせていただくのが私たちの役目ですので、ご安心ください。
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【動画】IT重説って普通の重説と何が違うの？
カテゴリ：不動産売却 動画 / 投稿日付：2024/09/14 15:20
IT重説は難しそうですが...従来の重要事項説明とどう違うのですか？
従来は宅建士が対面で買主に重要事項説明をしなければなりませんでした。それがITすなわちテレビ電話等端末上でも可能としたものがIT重説です。
今の時期対面をしなくても説明を受けられるのは嬉しいですね。
そうですね。時間や場所に縛られることなく説明を受けられることはお客様にとってもメリットがあります。
重要事項説明をオンラインで説明を受けるときはどうすれば良いですか？
まずは売主の同意を得た上で実施されます。オンラインで説明するため、ネット環境の設備が必要になります。
ネット環境ですか？スマートフォンを多く使っていますが、こちらでも大丈夫ですか？
はい大丈夫です。IT重説は音声のみや画像のみでは認められておりません。必ず音声付きの動画で行っていただく必要があります。通信環境を整えて説明を受けていただければと思います。できればパソコンやタブレットなど画面が大きいと見やすいです。また双方でやり取りするためにスマートフォンで行う際はWi－Fiなどに常時接続した上で行うと良いでしょう。
確かに途中で画像が固まってしまうこともありますよね。
そうですね。大事な話ですので、途中で固まってしまうと困ります。
IT重説の仕組みは分かったのですが、動画で説明を受ける以外に書類などはどうするのですか？
事前に不動産会社からIT重説を受ける方に重要事項説明書を送付して書類を確認しながら説明を行います。
もちろんご理解と納得をいただいた上で署名捺印をしていただきます。
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カテゴリ：不動産売却 動画 / 投稿日付：2024/09/14 15:20
ＩＴ重説について解説しています。
最近、売買契約に先立って行う重要事項説明がオンラインでもできると聞いたのですが、これはどのような仕組みなのでしょうか？
それはIT重説と呼ばれるものです。最近、売買契約に先立って行う重要事項説明がオンラインでもできると聞いたのですが、これはどのような仕組みなのでしょうか？
IT重説は難しそうですが...従来の重要事項説明とどう違うのですか？
従来は宅建士が対面で買主に重要事項説明をしなければなりませんでした。それがITすなわちテレビ電話等端末上でも可能としたものがIT重説です。
今の時期対面をしなくても説明を受けられるのは嬉しいですね。
そうですね。時間や場所に縛られることなく説明を受けられることはお客様にとってもメリットがあります。
重要事項説明をオンラインで説明を受けるときはどうすれば良いですか？
まずは売主の同意を得た上で実施されます。オンラインで説明するため、ネット環境の設備が必要になります。
ネット環境ですか？スマートフォンを多く使っていますが、こちらでも大丈夫ですか？
はい大丈夫です。IT重説は音声のみや画像のみでは認められておりません。必ず音声付きの動画で行っていただく必要があります。通信環境を整えて説明を受けていただければと思います。できればパソコンやタブレットなど画面が大きいと見やすいです。また双方でやり取りするためにスマートフォンで行う際はWi－Fiなどに常時接続した上で行うと良いでしょう。
確かに途中で画像が固まってしまうこともありますよね。
そうですね。大事な話ですので、途中で固まってしまうと困ります。
IT重説の仕組みは分かったのですが、動画で説明を受ける以外に書類などはどうするのですか？
事前に不動産会社からIT重説を受ける方に重要事項説明書を送付して書類を確認しながら説明を行います。
もちろんご理解と納得をいただいた上で署名捺印をしていただきます。
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【動画】買替時の引越しで悩んでいるのですが？
カテゴリ：不動産売却 動画 / 投稿日付：2024/09/07 15:54
引越とか有りますよね。私はどうしたら良いのでしょうか？
はい、ご実家など一時的に仮住まいをして頂く場所は有りますか？
田舎が遠方なので難しいですね。
それであれば、「引き渡し猶予（ゆうよ）」と言う特約を設けて契約する事をご提案させて頂きます。
「引き渡し猶予」って何ですか？
はい、本来は、決済と同時に買主様にお引渡しをしなければなりませんが、買主様に、ご了承頂いた上で、現在のお住まいを決済後も、一定期間・無償貸借する事ができると言う特約でございます。
所有権はどうなりますか？又、リスクは有るのでしょうか？
残代金の支払いと同時に、所有権は買主様に移転し、 登記も行います。「引き渡し猶予」期間中に失火等が起こった場合、損害賠償の対象に発展するリスクもございますので、一定期間と申しましても 1～2ヶ月等の長期ではなく、長くても1～2週間を限度に設定する事をお勧め致します。
それではその期間に引っ越しをすれば良いのですね？
いえ、少しでもリスクを軽減する為に、一日でも早くお引越しを完了させて買主様にお引渡しをする事をお勧め致します。
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カテゴリ：不動産売却 動画 / 投稿日付：2024/09/07 15:54
引き渡し猶予について解説しています。
銀行で売りと買いの決済を同時にしないといけないと聞いたのですが、そのようなことができるのでしょうか？
はい、買替であればよく有ることなので、ご安心下さい。銀行で売りと買いの決済を同時にしないといけないと聞いたのですが、そのようなことができるのでしょうか？
引越とか有りますよね。私はどうしたら良いのでしょうか？
はい、ご実家など一時的に仮住まいをして頂く場所は有りますか？
田舎が遠方なので難しいですね。
それであれば、「引き渡し猶予（ゆうよ）」と言う特約を設けて契約する事をご提案させて頂きます。
「引き渡し猶予」って何ですか？
はい、本来は、決済と同時に買主様にお引渡しをしなければなりませんが、買主様に、ご了承頂いた上で、現在のお住まいを決済後も、一定期間・無償貸借する事ができると言う特約でございます。
所有権はどうなりますか？又、リスクは有るのでしょうか？
残代金の支払いと同時に、所有権は買主様に移転し、 登記も行います。「引き渡し猶予」期間中に失火等が起こった場合、損害賠償の対象に発展するリスクもございますので、一定期間と申しましても 1～2ヶ月等の長期ではなく、長くても1～2週間を限度に設定する事をお勧め致します。
それではその期間に引っ越しをすれば良いのですね？
いえ、少しでもリスクを軽減する為に、一日でも早くお引越しを完了させて買主様にお引渡しをする事をお勧め致します。
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