2024年06月の記事一覧｜センチュリー21Mt.ファイブ・お役立ちブログ｜センチュリー21Mt.ファイブ

境界越境について解説しています。

敷地の上を電線が通っている不動産を売却するには特別な手続きが必要ですか？
その電線がご近所の家に引き込むための線なのか、電力会社が管理している線なのかで変わります。
また、その線がどのくらいの高さにあるかによって土地の利用に制限がある場合もあります。

ご近所の方の線だった場合はどうですか？
敷地の上空については具体的に何メートルまでが所有権の範囲になるのかは法律で決められていませんが、敷地内に他人の線が通っているということは将来的に建て替えをするときに改善する約束を書面でもって行っていることが多いです。
まずはその書面があるかどうかを確認していただきたいです。もし書類が無い場合は不動産会社にご相談ください。

電力会社の線だった場合も書面があるのでしょうか？
ご近所との書面は覚書であるのに対し、電力会社などの送電線が通っている場合は、電線の敷地通過に関する契約書を締結している場合があります。最近では電力会社から契約締結を求める場合が多いです。

どのような内容の契約なのですか？
電線設置を目的とする地役権を設定する契約です。電線を通すために上空を使うための確認内容や、安全面からあまり高い建物を建てられないなどの土地の利用制限があると記載されていることが多く、登記することでその不動産を売却した場合も次の所有者に引き継がれます。

契約書が無い場合はどうすれば良いですか？
その場合もまず不動産会社にご相談ください。送電線の所有者が誰なのかを確認し、建築の制限やその他に問題が無いかを確認します。また電線が通っていることは過去の判例では瑕疵に該当するとなっており、現行の民法では契約不適合の問題になりますので、必ず売却の際には買主への説明が必要です。

その他に気を付けることはありますか？
よく聞かれることとして、高圧線の下にある建物で電磁波が健康上問題ないかどうかということです。
電力会社の方に現地で調査をしていただくことも可能ですが、一般的に地上1．5メートルの高さで10マイクロテスラと言われており、世界的な健康に関するガイドラインの基準と比べても低い数字となっています。また、WHOからも電磁波と健康影響に関する証拠は因果関係と見なせるほど強くはないとしています。

つまり、送電線が通っている場合は地役権設定登記の有無や契約書、覚書が有るかを確認すること、もし無かった場合でも不動産会社に相談すれば確認や必要手続きのサポートをしていただけるということですね。
はい、その通りです。

境界確定について解説しています。

売却を検討している土地の境界標が見当たらないのですが...
その物件は過去に土地の測量を行い、境界標が設置されていましたか？

過去に測量を行ったと聞いたことがあるのですが、相続した土地なので詳しくは分かりません。
土の下に埋められていたり、側溝の蓋で見えていないことがあります。あるいはブロック塀の上など思いもよらない場所に有り、なかなか見つからないといったことがあります。

境界標は分かりやすいものだと思っていたので、そこまで見ていませんでした。
境界標を設置している場合でも、建築工事や道路工事などで境界標が飛んでしまったというケースもあります。
これだと思った境界標が本件と異なる場合もあります。

境界標を探すのが大変そうですね。どうすれば良いのでしょうか？
ご売却をお考えでしたら、まずは不動産業者にご相談されると良いかと思います。
土地や戸建ての取引に長けている不動産業者でしたら、土地の登記簿謄本や地積測量図、ご自身でお持ちの書類や現地を見て検討してくれます。

仮に境界標が無かった場合はどうなりますか？
元々無かった場合は境界標の設置、無くなっている場合は再設置となりますが、土地家屋調査士が資格を持って行うようになります。その場合も不動産業者が相談してくれると思います。

境界明示について解説しています。

不動産売却のトラブルはどのようなことがありますか？
まず挙げられるのが、境界に関するトラブルです。

境界とは何ですか？
法的には不動産登記をされた地番と地番の境目という表現になりますが、一般的には自分の土地と他人の土地との境目のことを言います。

なぜ境界に関するトラブルが起こるのですか？
多くの場合、正しい位置に境界標が設置されていないことが原因です。
境界に関するトラブルを防止するために、一般的な売買契約書には、「売主は買主に対し、現地にて境界標を指示して、本土地の境界を明示します。なお境界標が無いとき、売主はその責任と負担において、新たに境界標を設置して境界を明示します」という内容が盛り込まれています。これを境界明示義務と言います。

境界標はどうやって設置するのですか？
土地家屋調査士に依頼して設置します。

土地家屋調査士に依頼すればすぐに設置してもらえますか？
いいえ。隣接する土地の所有者との立ち会いも必要となりますので、全員の合意によって境界が確定します。
境界が確定した後、筆界確認書という書類に署名押印して双方が同じ内容のものを1通ずつ保管します。

合意が得られない場合はどうなるのですか？
最終的には裁判で解決することになるのですが、筆界特定制度を活用することによって、裁判をしなくても早期にトラブル解決することが可能です。

相続税還付について解説しています。

相続税の税率は何％ですか？
相続税は超過累進課税となるため、取得する金額が多いほど税率が上がり、最高で55％となります。

55％はすごい税率ですね。
土地が相続財産に含まれている場合、土地評価額が重要になってきます。

土地の評価額は相続税路線価や倍率によって決まると聞きましたが？
路線価はその路線の道路についている標準単価です。
実際の取引価格などに大きな影響が出る、土地の形質、高低差、周辺環境などについては考慮されません。

たしかに、向きも間口も路線価には関係無いですね。
相続する土地の評価を適正な評価額に補正されれば納税額が低くなることもあります。
相続税の申告は自分で行うことも可能ですが、専門家に相談されることをお勧めします。

税金の専門家なので、税理士ですか？
そうです。税理士です。
しかし、税理士にも得意分野があるようです。法人に強い税理士がいるように、相続に強い税理士に相談するのが良いでしょう。

既に申告が終わっている場合はどうしようもないですよね...
申告して納税すれば終わりではないんです。
5年以内であれば土地を再評価し、相続税の還付請求手続きを行うことは可能です。逆に税務署から評価を増額され、追徴課税を言われるケースもあります。
また、一度決まった遺産協議は基本やり直しができないので、当初から新しい土地の評価が分かれば、遺産分割協議の内容も違ってくることもあります。

相続に強い税理士はどのように探せば良いですか？
ホームページで検索することも可能ですが、不動産会社に聞いてみるのも良いかと思います。
不動産は相続の話が多いので、詳しい税理士を知っているケースが多いかもしれません。

遺産分割協議について解説しています。

遺産分割協議とは何ですか？
相続人全員で亡くなった方の遺産の分け方を決めることです。

遺産分割協議は何をしたら良いですか？
まずは故人の出生から亡くなったときまでの戸籍謄本を発行してもらいます。最初は本籍地のある役所に問い合わせしていただければと思います。本籍地が変更されている場合は、新しい本籍地からたどっていただくと良いです。
遺産分割協議は戸籍に記載されている関係者全員で行います。

相続人の中に未成年者がいる場合はどうしたらよいでしょうか？
その場合、家庭裁判所で特別代理人を選定し、遺産分割協議に加わっていただく必要があります。
未成年者の親は相続人でもあるため、利益相反になってしまうので特別代理人になれないので注意が必要です。

相続人の中に失踪者がいる場合はどうですか？
不在者財産管理人を家庭裁判所で選任していただき、協議に加わっていただきます。

協議や分割方法はどうしたら良いでしょうか？
基本的には話し合いで、財産の分け方は自由ですが、全員の同意が必要です。
代表的な分割方法は4つあります。
・現物分割とは、形を変えずそのまま分ける方法です。例えば、不動産は長男、現金や株は次男で分けることです。
・換価分割とは、相続財産を売却して、お金に換金して分ける方法です。
・代償分割とは、1人の相続人が財産を多くもらい、他の相続人に現金を渡す方法です。
・共有分割とは、不動産など持ち分を設定して分ける方法です。

実際に協議が終わった後の進め方を教えてください。
相続人全員が合意したら、その内容を記載した遺産分割協議書を作成します。

どのように作成したらよいでしょうか？
相続人がそれぞれ戸籍、実印、印鑑証明を持参の上、合意して協議書に署名捺印を行います。
相続人の中で進行役を決めていただくとスムーズに進行できます。
一同が集まれない場合は、リーダー役がそれぞれの相続人と話を行い、協議書を作成し、郵送で行うケースもあります。

どういった手順で進めていけばよいですか？
まずは遺言書の有無の確認、次いで借金を含めた相続財産の確認、相続人の確認、遺産分割協議書の作成、最後に相続人全員の署名捺印の順番で進めていきます。

最初に遺言書を確認するのはどういった意味がありますか？
遺産分割協議がまとまったとしても、後から遺言書が出てくるとその遺言書が優先されてしまうので、せっかくの遺産分割協議が無駄になってしまいます。従って、遺言書の有無確認が最優先されます。

その他気を付けるポイントはありますか？
遺産分割協議書は各財産ごとに作成することも可能です。
預貯金の引き落としについては、各金融機関ごとに指定の書式がありますので、事前の問い合わせをした方が良いです。
また、書類の作成は税理士や会計士などの専門家にご相談されるのをお勧めします。

法定相続分について解説しています。

相続が発生した場合の、法定相続分とは何でしょうか？
民法では、遺産を「誰が、いくら相続するのか」についての目安が定められています。
相続人が遺産を相続できる法律上の割合を「法定相続分」といいます。

法定相続分の割合はどの位なのでしょうか？
「法定相続分」は誰が法定相続人になるかによって異なります。
例えば、被相続人に配偶者と子が２人いる場合、法定相続分は配偶者が2分の1、子がそれぞれ4分の1で等分します。

配偶者に子供がいない場合はどうなるのでしょうか？
被相続人の配偶者に3分の2、被相続人の父母に3分の1を人数で等分します。

配偶者と相続人の兄弟のみが相続する場合はどうですか？
配偶者は4分の3、相続人の兄弟は4分の1を兄弟の人数で等分します。

その他に何か気を付けることはありますか？
「法定相続分」は相続人が「特別な意思表示をしなかった」場合の基準です。遺言や遺産分割協議が存在する場合には、法定相続分にこだわる必要はなく、遺言や遺産分割協議が優先されます。

相続放棄について解説しています。

相続が生じた場合、遺産は必ず受け取らなければいけないのでしょうか？
いいえ。必ずしも受け取る必要はありません。
もしも、プラスの財産よりもマイナスの財産が多い場合、相続放棄と限定承認の方法があります。

2つの違いは何ですか？
相続放棄とは一切の相続を放棄することです。放棄すると相続人で無かったことになり、子や孫も相続することができなくなります。これはマイナスの財産しか無いことがはっきりしていれば有効となります。
限定承認とはプラスの財産がマイナスの財産を上回ることが前提で、マイナスの財産を引き継ぐことです。もしマイナスの財産がプラスの財産を上回った場合、超過分を支払う必要が無いので、負債が不明な場合に有効です。

相続財産が分からない場合は限定承認をしたほうが良さそうですね。
そうなんですが、限定承認は相続人全員が共同で行い、全員が合意する必要があるので注意が必要です。

相続放棄と限定承認の方法や期限はありますか？
相続が分かった時から3ヶ月以内に家庭裁判所で手続きをしなければなりません。
期限を過ぎてしまうと、相当な理由があることを除いて無条件で相続することになります。

他に何か気を付けることはありますか？
相続放棄も限定承認も被相続人が死亡した日から3ヶ月以内に行ってください。

相続登記費用について解説しています。

相続が発生した場合、どのような手続きが必要ですか？
亡くなった方の土地や建物といった不動産の名義を相続された方へ変更する手続きとして、相続登記が必要となります。

相続登記はどのように行えばよいでしょうか？
まず相続する調査が必要となります。
法務局で相続する土地の不動産の登記事項証明書を取得します。土地には地番、建物には家屋番号が記載されています。住所と異なり複数になっていることもあります。このほか、権利書や固定資産税納税通知書から確認することができます。

その次はどうすればよいですか？
次に相続人調査となります。遺言書などが無い場合は法定相続人全員での手続きとなります。
まず、法定相続人が誰であるか確定させるためにも、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本が必要となります。本籍地が変わっていたり、結婚、離婚をされていれば、改製原戸籍などを複数の役所で取得をしなければなりません。遠方であれば手間や日数がかかります。

難しそうですね...
相続登記に必要な書類を、申請時に伝えると良いかと思います。
そして、相続人の住民票、戸籍謄本、印鑑証明も必要です。

役所からの書類がそろえば完了ですか？
いいえ、遺産分割協議書の作成が必要です。
遺産分割協議書とは相続する財産を相続人全員でどのように分割するかを決定した文書になります。
協議書には相続人全員が実印を押印することになります。どのように相続するかは相続人の自由です。

他には何が必要ですか？
相続登記を申請する申請書を作成し、法務局へ提出し申請となります。

かなり大変そうですね...全部自分で手続きしないといけないですか？
ご自身で行うこともできますが、書類の作成やすべての書類がそろったのかを確認するのは大変です。
司法書士は登記に関する専門家ですので、依頼されるのが良いかと思います。
不動産会社には通常提携先の司法書士事務所がありますので、一度相談してみてください。

プロに任せるのが安心ですね。でも費用はどのくらいかかるのでしょうか？
役所で取得する書類は数百円程度です。次に登記に係る登録免許税ですが、相続が原因の場合は、固定資産税評価額の1000分の4（0.4％）です。
司法書士に依頼する場合は報酬が必要です。相続人の人数、不動産の数、協議内容、司法書士によって異なりますが、6万から10万円位だと思います。

物件の評価によっても変わるのですね。結構費用が掛かりそうですね
相続登記は必ずしなければいけないのですか？
令和6年（2024年）4月1日から、相続登記の申請が義務化されました。
相続によって不動産を取得した相続人は所得を知った日もしくは相続を知った日から3年以内に相続登記の申請をしなければいけません。
※動画の内容は2021年6月29日時点の情報であり、内容が一部異なります。

相続登記は、民法177条　不動産上の第三者への対抗要件として必要となります。
不動産を処分したり、抵当権など担保を設定する際も相続登記が完了していないと手続きできません。また、相続が発生する度に相続人が多くなり、連絡が取れない方、認知症で後見制度を利用しなければならない方が出てくることもあり得ます。いざというときに手続きできないという事態になりかねません。
司法書士は専門家であるので、少し費用が掛かっても相談、依頼して相続登記をお勧めします。